Att äga hus i Frankrike

All bostadsförsäljning i Frankrike sker via en notarie (notaire), som är en statligt utnämnd jurist med monopol på fastighetsöverlåtelser. Notarien företräder själva affären, inte en av parterna — men du får gärna ha en egen notarie också, vilket inte kostar mer eftersom de delar arvodet.

När du hittat en bostad börjar processen med ett köpebrev (compromis de vente eller promesse de vente). Du betalar normalt 5–10 % i handpenning som låses hos notarien. Du har sedan tio dagars ångerrätt utan motivering.

Affären villkoras typiskt av att du får lånelöfte (clause suspensive de financement), att inga oväntade servitut dyker upp och att tekniska besiktningar (diagnostics) håller. Mellan compromis och slutförsäljning (acte authentique) går det vanligen 2–3 månader medan notarien kontrollerar lagfart, servitut och planer.

Vid acte authentique skriver båda parter på i notariens närvaro, restbeloppet betalas och nycklarna byter hand. Notarien ser till att lagfarten registreras inom några veckor.

Notariekostnader (frais de notaire) är cirka 7–8 % av köpeskillingen för befintliga bostäder och 2–3 % för nybyggt. Det låter mycket men består till stor del av statliga avgifter och stämpelskatt — själva notariens arvode är bara en bråkdel.

Tomtkartor, fastighetsdiagnoser och eventuell mäklarprovision (5–8 %, oftast inkluderat i annonspriset) är säljarens kostnader, men dyker upp i den summa du faktiskt betalar.

Som ägare betalar du årligen taxe foncière (fastighetsskatt). Storleken varierar kraftigt mellan kommuner — räkna med 800–2 500 € för ett vanligt hus, mer i Paris och Côte d'Azur.

Taxe d'habitation (boendeskatt) är sedan 2023 avskaffad för permanentboende men kvarstår för fritidshus (résidence secondaire). Som svensk med fritidshus betalar du alltså båda.

Äger du fastigheter i Frankrike för mer än 1,3 miljoner euro netto utlöses förmögenhetsskatt på fastigheter (IFI). Den är progressiv från 0,5 % till 1,5 %.

Sopavgift (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) ingår normalt i taxe foncière men listas separat. Vatten, el och eventuell vägförening är egna abonnemang.

Du kan låna i Frankrike eller i Sverige. Franska banker lånar gärna ut till utländska köpare med stabil inkomst, men kräver oftast 20–30 % handpenning, fast ränta över hela löptiden (vanligast 15–25 år) och en egen livförsäkring.

Hypothèque (inteckning) ligger på fastigheten precis som svensk pantbrevsutformning, men inteckningskostnaderna är ofta inbakade i frais de notaire.

Många svenskar väljer att låna i en svensk bank med befintlig villa eller portfölj som säkerhet — då slipper man franska bankprocessen helt, men förlorar valutaskydd om euron rör sig kraftigt.

Sverige och Frankrike har dubbelbeskattningsavtal. Hyresinkomster från en fransk bostad beskattas primärt i Frankrike, men ska deklareras även i Sverige där kreditmetoden tillämpas så du inte betalar dubbelt.

Vid försäljning betalar du fransk reavinstskatt (plus-value immobilière). Skatten trappas av med innehavstid — efter 22 år är inkomstskattedelen avskaffad, efter 30 år även sociala avgifter. För svenska skatteverket räknas vinsten enligt svenska regler men avräkning ges för fransk skatt.

Tänk på att äga genom svenskt aktiebolag eller fransk SCI (Société Civile Immobilière) påverkar både skattetryck och arvssituation — be alltid om individuell rådgivning.

Bostadsförsäkring (assurance habitation) är obligatorisk för bostadsrätter och starkt rekommenderad för hus. Pris för fritidshus typ 1 000–1 800 € per år beroende på storlek och region.

I bostadsrätter (copropriété) tillkommer månadsavgift (charges de copropriété) som täcker fasaden, taket, hissen och ofta uppvärmning. Räkna med 2–4 € per m² och månad.

Glöm inte säsongsunderhåll: värmen kan behöva tappas av över vintern i bergsregionerna, pooler vinterhanteras, och oljepannor är fortfarande vanliga på landsbygden — gas eller värmepump är vanligare i nyare hus.

Öppna ett franskt bankkonto i god tid — det krävs för att betala räkningar via autogiro och underlättar enormt vid själva köpet.

Skaffa en numéro fiscal (skattenummer) tidigt; det behövs för att deklarera taxe foncière och eventuella hyresinkomster.

Använd en lokal mäklare eller rådgivare på orten du vill köpa. Lokala marknader skiljer sig kraftigt — priser i annonser i populära områden kan ha 10–20 % förhandlingsmån, andra orter inte alls.

Tänk på språket vid signering. Notarien läser hela acte authentique på franska. Du har rätt till tolk om du inte är trygg med språket — boka i förväg.